تبيان القيمة للتقييم العقاري

 

أساليب التقييم العقاري هي عمليات تقدير اسعار العقارات موضوع التقييم في وقت محدد. ويتم تحديد أسلوب التقييم حسب نوع العقار والغرض من التقييم ومن أهم أغراض التقييم:

- إدراج الصناديق العقارية بهيئة سوق المال.

- الرسوم الضريبية.

- الأوقاف.

- فض النزاعات والشراكات.

- المزادات العلنية.

- المحافظ العقارية.

- البيع والشراء.

- الرهن العقاري.

- التمويل والقروض العقارية.

- الاستثمارات العقارية.

- الزكاة والضرائب.

- التأمين.

- دراسات أعلى وأفضل استخدام.

- القيمة الايجارية.

- الأغراض المحاسبية والقانونية.

- وغيرها.

 

هناك عدة أساليب للتقييم العقاري وفي هذا المقال سوف نستعرض أهمها وأكثرها شيوعا وهي:

• أسلوب السوق – طريقة المقارنات.

• أسلوب التكلفة – طريقة المقاول (التكلفة).

• أسلوب الدخل – طريقة الاستثمار.

 

طريقة المقارنات:

تعتمد هذه الطريقة على أسعار السوق الحالية لبيع عقارات أخرى مماثلة للعقار قيد التقييم سواء كانت مباعة أو معروضة للبيع. يتم المقارنة بين هذه العقارات والعقار المراد تقييمه بشرط أن تكون العقارات متشابهة وفى نفس المنطقة او الحي وان تكون مقاربة في مواصفاتها واستخداماتها للعقار المراد تقييمه.

هناك نقاط مهمة يجب أخذها بنظر الاعتبار عند مقارنة العقارات في نفس المنطقة لغرض التقييم منها:

(الموقع، القرب والبعد من الشارع الرئيسي، أو من مركز المدينة، والمراكز الحضارية، وسهولة الوصول للموقع، والمساحة، وطول الواجهة ونسبتها إلى العمق، وكذلك الشكل العام لقطعة الأرض، ونوعية التربة، التراخيص المتاحة من السلطات المحلية المختصة، نوع سند الملكية، وعدم وجود نزاعات قضائية، عمر المبنى، نوع البناء والتشطيبات الداخلية والخارجية، وعدد الأدوار)

أكثر ما يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق.

 

طريقة المقاول(التكلفة):

تعتمد طريقة الإهلاك على تقدير سعر الأرض وكلفة إعادة بناء عقار مشابه للذي قيد التقييم – مع الاخذ بنظر الاعتبار أرباح المقاول. ثم تخفيض نسبة التقادم الزمني أو الاهلاك للمبنى منها مع الأخذ في الاعتبار أعمال الصيانة والتحسينات التي تمت على المبنى خلال فترات الإشغال

( قيمة العقار = سعر الأرض + كلفة البناء مع أرباح المقاول – التقادم الزمني )

ربما تكون هذه الطريقة هي الأفضل عند تقييم الوحدات العقارية للمشاريع الجديدة وعندها لا نحتاج لحساب التقادم الزمني لها.

 

طريقة الاستثمار:

تعتمد هذه الطريقة على حساب قيمة الدخل السنوي الذي يتم تحصيله من العقار موضوع التقييم. سواء الدخل الإجمالي أو الدخل الصافي بعد طرح رسوم الصيانة والتشغيل والضرائب.

بعد حساب الدخل يتم تقييم سعر العقار حسب نسبة – معدل الرسملة – المعمول بها في منطقة العقار.

مثلا، إذا كان مقدار نسبة – معدل الرسملة – في منطقة العقار هو عشرة بالمائة فإن قيمة هذا العقار ستكون تساوي

الدخل المتحصل من العقار مقسوم على نسبة معدل الرسملة

في الغالب يتم اعتماد صافي الدخل لحساب قيمة العقار في هذه الطريقة ومن الممكن أيضا استخدام قيمة الدخل الإجمالي وخاصة في المناطق التي تكون فيها أسعار العقارات مرتفعة

هذه الطريقة من التقييم العقاري شائعة الاستخدام في العقارات لغرض الاستثمار

 

 

عملية تحديد سعر العقار وتثمينه من أهم أركان البيع والشراء وتقسيم الورثة وغيرها في مجال العقارات، فهى تهم من يريد بيع عقاره وكذلك من يريد شراؤه ومن يريد تقسيم ورث، ويعد تقدير قيمة العقارات أمراً ضرورياً لمجموعة متنوعة من الأسباب والتى منها الحصول على التمويل عن طريق رهن العقار وتقييم الأصول للدفاتر المحاسبية للشركات الكبرى والقيام بالتأمين على العقار وتحديد قيمة الضرائب على العقار “الضرائب العقارية”. ولكن بالنسبة لمعظم الناس، فإن تحديد السعر العادل لشراء منزل او شقة او قطعة أرض هو التطبيق الأكثر فائدة لتقييم العقارات.

نعرض لكم في هذه المدونة مقدمة للمفاهيم والأساليب الأساسية للتقييم العقاري وأسس التقييم العقاري، خاصة فيما يتعلق بشراء وبيع العقارات.

 

بداية يجب التعرف على أوجه الاختلاف بين التقييم العقاري والتثمين العقاري

تثمين العقار: التثمين من الثمن، والثمن هو ما تقوم بدفعه بالفعل لشراء العقار والثمن هو المبلغ المكتوب في عقد البيع.

تقييم العقار: التقييم من القيمة، وقيمة أي عقار يتم تحديدها من المنافع التي يحصل صاحب العقار عليها من امتلاكه للعقار، وقيمة العقار يتم تحديدها بواسطة الخبراء المقيمين، فالقيمة تختلف من عقار لأخر على حسب موقعه والتشطيبات وسنة البناء وأشياء أخرى نتناولها في هذه المقالة.

 

كيف تحدد قيمة العقار؟

من الناحية الفنية، يتم تعريف قيمة العقار على أنها المنافع التي يحصل صاحب العقار عليها من امتلاكه للعقار، على عكس العديد من السلع الاستهلاكية التي يتم استخدامها بسرعة، تتحقق فوائد الملكية العقارية بشكل عام على مدار فترة زمنية طويلة، لذلك يجب أن يأخذ تقدير قيمة العقار في الاعتبار الاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية، وكذلك الضوابط أو اللوائح الحكومية والظروف البيئية التي قد تؤثر على العناصر الأربعة للقيمة:

الطلب: الرغبة أو الحاجة إلى ملكية العقار، وهذه الرغبة أو الحاجة يجب أن تكون مدعومة بالمال ليتم إشباع الرغبة.

المنفعة: القدرة على تلبية رغبات واحتياجات أصحاب العقار في المستقبل.

الندرة: العرض المحدود من العقارات المنافسة للعقار الذي يتم شراؤه.

قابلية النقل: سهولة نقل ملكية العقار من شخص لأخر.

العرض: توفر عقارات مكتملة سواء جديدة أو مستخدمة معروضة للبيع.

 

العوامل العشرة التي تؤثر على ثمن العقارات:

1. تؤثر الدورات الاقتصادية وسرعة دورة رأس المال على المباني وتدعى بـ (عوامل اقتصادية).

2. وهناك عوامل أخرى لها تأثير كبير (القوانين والأنظمة والتشريعات العامة) وأخرى وهي القوانين والأنظمة والتشريعات المتعلقة بالتخصيص والإيجارات والبناء والهدم والتراخيص وغيرها من العناصر.

3. أيضا أذواق الشعب ومتوسط الدخل من الظروف الاقتصادية والاجتماعية التي تؤثر على تثمين العقارات.

4. الدخل أو العائد يلعب دور في سعر العقار فيتأثر السعر بالعائد.

5. حجم الفرص (العرض والطلب) الموجودة سواء للبيع أو للطلب تؤثر على قيم الوحدات.

6. التوقع للأسعار في المستقبل وهو الذي يتعلق بالسوق العقاري والاستثمار المستقبلي وتتأثر أثمان المباني والوحدات تأثرا كبيرا.

7. عوامل الإنتاج والتي تفاضل بين ثمن العقارات في المناطق المختلفة.

8. أيضا هناك ما يؤثر على قيم العقارات يدعى بتكلفة (الفرصة البديلة).

9. من أكبر المقيمات وتؤثر بدرجة كبيرة على السعر هي المساحة الكلية وموقع الوحدة.

10. البيئة من أهم العوامل التي لها تأثير على نوع المبنى بشكل مباشر ويسمى (عوامل طبيعية).

 

 

من المهم معرفة الوضع الاقتصادي عند القيام بعملية التقييم العقاري لمعرفة الظروف المؤثرة في عملية التقييم، كما أنه من الضروري لمن يقوم بتقييم العقار معرفة بعض التعريفات للوصول الى تقييم مهني. قامت الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين بعقد عدة دورات، كان من محاورها العديدة بعض المعلومات أحببت أن أوردها بتصرف:

1- ما عملية التقييم العقاري؟ إنها فن وعلم تقدير القيمة في وقت محدد لغرض محدد.

2- ما أساليب وطرق التقييم؟ الأساليب المتفق عليها (السوق، التكلفة، الدخل) والطرق (طريقة المقارنات، طريقة المقاول، طريقة الاستثمار، طريقة الأرباح، طريقة القيمة المتبقية، طريقة التدفقات النقدية) ومرجعها في ذلك معايير التقييم الدولية المعتمدة من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، وهي بالمناسبة منظمة مستقلة غير ربحية، تهدف إلى وضع معايير دولية عالية الجودة.

3- ما طريقة المقارنة بالتقييم العقاري؟ هي طريفة تستند الى بيانات حقيقية من السوق لإيجاد القيمة الفعلية للعقار أو للإيجار عن طريق المقارنات.

4- ما تعريف تكلفة المبنى واقعياً؟ هو تكلفة البناء مخصوم منه الإهلاك أو الاستهلاك المبني على عدد السنين.

5- ما الإهلاك أو التقادم للعقار؟ هو النقص التدريجي في قيمة العقار نتيجة الاستخدام أو التقادم.

6- ما تعريف المعلومات المرجعية للعقار؟ وما هي اهميتها؟ تعريفها: دراسة مفصلة عن العقار (الموقع، المبنى... الخ). وأهميتها تكمن في اعتمادها على جمع وتحليل المعلومات، مما يزيد من مهنية التقييم، وتحديد امكانات العقار المتوفرة والمطلوبة، وأخيراً تحديد الآثار على اتخاذ القرار.

7- ما الفرق بين سعر وقيمة العقار؟ سعر العقار هو ما تمت عليه البيعة، أما القيمة فهي المبلغ الذي يوضع في ورقة التقييم.

8- ما مصادر البيانات العقارية للمقيّم؟ من المكاتب العقارية المعتمدة، التسجيل العقاري، وأخيراً معاينة العقار.

9- أخيراً المقيّم قد يخطئ ويصيب، والمفترض ان قيمة العقار بالتقييم لا تختلف عن القيمة الحقيقية للعقار بنسبة قد تزيد أو تنقص بــ %10 – %15 حسب المتعارف عليه في السوق العقاري عن سعر السوق، والمقيّم ليس له إلا الظاهر من البيان بالعقار.

هناك قابلية لارتفاع سعر العقار أكثر من قيمة التقييم، في ظل توفر عوامل اقتصادية، مثل المضاربة، قلة الفرص الاستثمارية المتاحة، مما يتيح للعقار مجالاً للحركة أكثر، الأمر الذي يؤدي الى ارتفاعه، وأخيراً الرغبة الشخصية وكذلك في حال توفر معلومات ومصادر عكس التي ذكرت مثل عوامل اقتصادية، وقلة مضاربات السوق، وكثرة الفرص الاستثمارية المتاحة سيسبب انخفاض في سعر العقار.